2010年4月29日由中國(guó)旅游服務(wù)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司主辦的“中國(guó)旅游地產(chǎn)軟實(shí)力峰會(huì)”在海南召開。圖為中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌。
顧云昌：我們下面分析一下旅游房地產(chǎn)的問(wèn)題，據(jù)統(tǒng)計(jì)全國(guó)旅游收入超過(guò)一萬(wàn)億，汽車的銷售總額達(dá)到1.4到1.5萬(wàn)億，而我們房地產(chǎn)的全年銷售額達(dá)到7萬(wàn)億，但是房地產(chǎn)銷售要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于汽車和旅游的收入，住宅高一點(diǎn)這其中，老百姓生活當(dāng)中這些已經(jīng)構(gòu)成老百姓開支最大的行業(yè)，今天地產(chǎn)就是房地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，我們現(xiàn)在討論問(wèn)題停留在住宅產(chǎn)業(yè)上，好象現(xiàn)在一講房地產(chǎn)就是商品住宅，房地產(chǎn)概念很寬除了住宅以外還有旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)等等，應(yīng)該說(shuō)旅游地產(chǎn)在海南具有很鮮明的它的作用和地位，其實(shí)在海南的房產(chǎn)當(dāng)中，所以說(shuō)旅游地產(chǎn)很多也是我們住宅地產(chǎn)，前一個(gè)時(shí)期炒的高都是住宅，真正我們旅游的產(chǎn)品，從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在看來(lái)還不像地產(chǎn)市場(chǎng)那么泡沫多。發(fā)展到今天我覺得我們這個(gè)論壇既要討論硬實(shí)力也要討論軟實(shí)力，我聽了我們陳助理的話就是要有高水平的規(guī)劃，高品質(zhì)的開發(fā)還有高品質(zhì)的服務(wù)，把硬件和軟件的結(jié)合，把我們島內(nèi)島外市場(chǎng)打通線上線下的連通，我想無(wú)論海南旅游地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，因?yàn)閯偛耪f(shuō)海南旅游地產(chǎn)作為休閑度假用實(shí)際上又有旅游特點(diǎn)又有住宅的特點(diǎn)。
今天我想講一下錢松地緊下的中國(guó)樓市，大家知道中央出了國(guó)十條，在我看來(lái)國(guó)十條就是由于樓市發(fā)燒，或者部分城市發(fā)高燒打一個(gè)退燒針，原因我們地價(jià)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)上漲速度在2009年超過(guò)20%，今年三月份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示我們商品住宅價(jià)格同比上漲了15.9%，為什么房?jī)r(jià)上漲過(guò)快大家知道嗎？部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的背后是由于投資投機(jī)需求比例太高，到底有多少有的少數(shù)地方20%有的各個(gè)樓盤達(dá)到60%、70%、80%左右，針對(duì)這樣的情形為了使我們房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭得到遏制，中央迅速的出臺(tái)國(guó)十條，國(guó)十條最大亮點(diǎn)就是差別化信貸政策，再我看來(lái)差別化信貸政策以外，還有就是強(qiáng)有力行政手段，對(duì)于行政手段有的朋友認(rèn)為是倒退，但是現(xiàn)在看來(lái)這種特殊情況下面，行政手段還是有必要的，二次房貸變成了二套房貸，原來(lái)買房子第一次買房子沒借款，再買房的時(shí)候銀行查不到的記錄。二三線城市也在上漲，這次房地產(chǎn)政策可能是效果與泡沫成正比，也就是說(shuō)什么地方泡沫多房?jī)r(jià)上漲快背后投機(jī)需求比例高。我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)成長(zhǎng)期，我們城鎮(zhèn)化只有46.6%我們城鎮(zhèn)居民只有33%、34%也就是三分之一享受城市產(chǎn)品城市公共服務(wù)居民，還有三分之一沒有真正過(guò)上城鎮(zhèn)生活，中國(guó)經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)很大程度上依賴城鎮(zhèn)化進(jìn)程，所以我們有理由相信中國(guó)房地產(chǎn)還在成長(zhǎng)當(dāng)中，不要因?yàn)楫?dāng)前的調(diào)控或者出現(xiàn)泡沫而失去我們信心，也就是我們自住性需求持續(xù)旺盛，包括海南島在海南買一套當(dāng)?shù)刭I一套也是自住需求，真正的炒房者是一部分，但是在這個(gè)當(dāng)中我們看到需求的旺盛，但是我們供應(yīng)可能相對(duì)不足。再加上我們這次調(diào)控完全由于刺激政策以后帶來(lái)的一些后遺癥。
我們現(xiàn)在后遺癥就是負(fù)利率的狀態(tài)，盡管國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示銀行利率高于我們CPI，實(shí)際上老百姓感受到CPI可能已經(jīng)超過(guò)銀行利率。第二，由于去年的大量貨幣擴(kuò)張，全世界包括中國(guó)在內(nèi)大量貨幣擴(kuò)張必然導(dǎo)致通貨膨脹預(yù)期，在這樣的情況下面財(cái)富階層還有我們企業(yè)家缺少投資的門路，必然把大量資金用到樓市上來(lái)，這就是今天講錢松的意思。
我想這樣的貨幣現(xiàn)象，是樓市上漲過(guò)快的原因，現(xiàn)在金融貨幣環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，再加上我們?cè)S多產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)能過(guò)剩的，使得我們企業(yè)家們，我發(fā)現(xiàn)有許多企業(yè)家從去年下半年到今年上半年他們的錢，中小企業(yè)家在買房，大企業(yè)家肯定買地，所以某種程度上推高房?jī)r(jià)和地價(jià)，這樣的情況也就是說(shuō)在我們經(jīng)濟(jì)刺激性計(jì)劃不斷的退出的時(shí)候可能會(huì)產(chǎn)生的問(wèn)題，出現(xiàn)這樣的問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)可以預(yù)料到這樣情況看我們?nèi)绾握{(diào)整我們現(xiàn)在的市場(chǎng)，現(xiàn)在看來(lái)從兩個(gè)方面，一個(gè)從供應(yīng)方面第二需求方面，調(diào)整供求兩端這是一個(gè)方面。
第二個(gè)方面是管好房?jī)r(jià)預(yù)期，從政策出臺(tái)來(lái)看這兩個(gè)方面都兼顧到了，我們住宅作為消費(fèi)品調(diào)出來(lái)價(jià)格必須調(diào)整供求關(guān)系，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)供求關(guān)系決定了房?jī)r(jià)，但是住宅作為一種投資品，決定它的價(jià)格不僅僅是供求關(guān)系有很大程度上未來(lái)的預(yù)期，剛才講到了未來(lái)預(yù)期通貨膨脹的預(yù)期，所以如果要是房?jī)r(jià)能夠得到及時(shí)控制除了調(diào)整現(xiàn)實(shí)供求關(guān)系以外應(yīng)該還要管好我們未來(lái)的預(yù)期。
調(diào)整供求關(guān)系最好方法是供應(yīng)量，我們也看到了國(guó)土部門今年的土地供應(yīng)計(jì)劃，另我還是很震驚的，就是今年全年土地計(jì)劃光是住宅供應(yīng)量達(dá)到18.5萬(wàn)公頃，去年只有7.6萬(wàn)公頃，也就是今年商品住宅土地供應(yīng)量將相當(dāng)于去年的2.4倍，所以無(wú)論商品房、保障房都可以翻一番，這樣數(shù)量給我們未來(lái)做出預(yù)期大家放心供應(yīng)量是夠的，調(diào)整供應(yīng)量有一個(gè)問(wèn)題不能馬上見效，能夠見效就是我們貨幣信貸方面的政策，所以這次文件當(dāng)中更多體現(xiàn)在杠桿率的變化，一套房、兩套房三套房的變化，從現(xiàn)實(shí)需求當(dāng)中進(jìn)行遏制，特別是遏制炒房者從而達(dá)成供求關(guān)系達(dá)到房?jī)r(jià)平衡，這是我對(duì)宏觀房地產(chǎn)調(diào)控理解，我想更深層次看房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該看到為什么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)越高，直到現(xiàn)在為止有些人對(duì)市場(chǎng)琢磨不透，有人說(shuō)房?jī)r(jià)下跌交易量跌40%，也有人說(shuō)壓一壓還會(huì)彈，我們有四句話我概括兩個(gè)不足兩個(gè)過(guò)。第一個(gè)不足是供應(yīng)總量的不足；第二個(gè)不足是保障房的不足；我這里有一個(gè)簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)商品住宅供應(yīng)量是5.8億平方米，就是全年商品住宅竣工面積是5.8億平方米，而銷售面積8.5億平方米，銷售面積我們竣工面積的1.5倍，這樣的數(shù)字不僅僅是2009年的數(shù)字，到2004年以后一直處于供不應(yīng)求的當(dāng)中，今年一到三月份我們竣工面積1.1億平方米，銷售面積1.5億平方米仍然存在供不應(yīng)求，這就是我們住宅價(jià)格為什么不斷上漲的一個(gè)原因。第二方面，我們社會(huì)媒體輿論很強(qiáng)烈，這個(gè)問(wèn)題存在保障房不足，這幾年我們保障房的投資只占總投資不到5%。也就是說(shuō)盡管去年加大了保障房的這樣的力度，但是仍然是投資很低的，一方面總量供不應(yīng)求，另外一方面結(jié)構(gòu)方面保障房不足這出現(xiàn)我們房地產(chǎn)供應(yīng)方面的原因，在供應(yīng)不足結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)的下面我們社會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)過(guò)，第一就是流動(dòng)性過(guò)剩，資金流動(dòng)性過(guò)剩這是由來(lái)已久好幾年的事情現(xiàn)在正在繼續(xù)當(dāng)中甚至還要加大，這里四萬(wàn)億不是去年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的四萬(wàn)億，這4萬(wàn)億是去年一年全國(guó)老百姓全國(guó)城鎮(zhèn)居民花四萬(wàn)億買房同時(shí)城鄉(xiāng)居民存款增加了4萬(wàn)億，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民存款26萬(wàn)億其中有4萬(wàn)億是去年增加的，這個(gè)流動(dòng)性過(guò)剩我們少數(shù)人占用很多財(cái)富，增加4萬(wàn)億當(dāng)中大部分在少數(shù)人手里這些資金要有出路，買股票怕套牢，買黃金看不清，買古董怕上當(dāng)，存銀行負(fù)利率的情況下人們自然把錢投到樓市，這就是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因，第二個(gè)原因收入差距的過(guò)大。
大家知道全社會(huì)最富10%人擁有全世界45%財(cái)富，最窮10%只擁有全社會(huì)1.4財(cái)富將近30倍的差距，我們一方面發(fā)現(xiàn)買不起房子，全社會(huì)很多人說(shuō)買不起房子但是房子還在搶，前一段時(shí)間很多人買房子樂觀時(shí)候根本不貸款，銀行根本不貸款一次性付款樓價(jià)越炒越高，我們找毛病在哪里，中醫(yī)西醫(yī)幾種治療，有的已經(jīng)找到了路，有的還正在找，所以我們應(yīng)該理解政策效應(yīng)還有我們房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展，持續(xù)健康發(fā)展必須短期調(diào)控和結(jié)合，調(diào)控解決問(wèn)題改革是指標(biāo)改革是長(zhǎng)期問(wèn)題。在我看來(lái)北京上海大都市住房困難輿論是夾心層問(wèn)題，低段高高端住宅問(wèn)題找到了，解決好我們社會(huì)和諧了，但是與此同時(shí)第二套出路也很重要，就是我們高端財(cái)富階層他們的投資出路，他們財(cái)產(chǎn)收入在哪里？現(xiàn)在我們做法你有錢不要投樓市，我不讓你投甚至有人打擊它，請(qǐng)問(wèn)他們錢他們保護(hù)財(cái)產(chǎn)如何讓他們保護(hù)財(cái)富實(shí)現(xiàn)就是金融改革許多開發(fā)方面做努力，我們房地產(chǎn)世界市場(chǎng)最終是堵，第二個(gè)是疏。我們財(cái)稅方面主要改變當(dāng)前土地財(cái)政的問(wèn)題，土地財(cái)政改革又和我們物業(yè)稅連在一起，有理由相信物業(yè)稅不久啟動(dòng)進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)試點(diǎn)全國(guó)，溫家寶總理說(shuō)到實(shí)時(shí)開征物業(yè)稅，物業(yè)稅在一年前提出來(lái)只不過(guò)因?yàn)槔щy進(jìn)展比較緩慢，在當(dāng)前下房地產(chǎn)作為一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，全民比較關(guān)注物業(yè)稅問(wèn)題跟地方財(cái)政問(wèn)題聯(lián)系一起有理由相信加快開征，當(dāng)然還有一個(gè)土地問(wèn)題，如何改變現(xiàn)在的土地這樣的狀況，我認(rèn)為改變出讓辦法是治標(biāo)的根本問(wèn)題增加土地供應(yīng)量，如果我們城市建設(shè)用地供應(yīng)量能夠加大，這里面能夠做到的現(xiàn)在能夠做到能夠可以做的就是如何把城鄉(xiāng)之間的斷橋把他接上因?yàn)槌青l(xiāng)之間土地是斷橋的。
城里有錢人再有錢不能農(nóng)村買房，買房違法的甚至租房也是錯(cuò)的，農(nóng)民有錢農(nóng)民可以到省里來(lái)但是買不起，當(dāng)然農(nóng)民有一部分錢就蓋農(nóng)村房子，拼命掙錢，掙錢蓋房空在那里，所以城鄉(xiāng)土地很不對(duì)稱，如果能夠把城鄉(xiāng)之間土地建設(shè)合理合法，我想中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地問(wèn)題不應(yīng)該成為問(wèn)題，剛才說(shuō)我們錢松地緊的問(wèn)題也得到解決，因?yàn)橹挥薪鉀Q錢松又解決了地緊才能從根本上使中國(guó)房地產(chǎn)保持健康發(fā)展�，F(xiàn)在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)高漲主要是流動(dòng)性過(guò)剩，也有觀點(diǎn)主要是土地供應(yīng)不足，再我看來(lái)兩個(gè)方面都有原因，當(dāng)然錢松的問(wèn)題可能一陣子一陣子的，世界都是這樣。但是土地問(wèn)題恐怕是中國(guó)特有的，在中國(guó)的房地產(chǎn)改革恐怕更加艱巨。
最后講一下今后兩年，我認(rèn)為2010年現(xiàn)在全社會(huì)的輿論就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在我看來(lái)應(yīng)該兩個(gè)目標(biāo)，既要穩(wěn)定房?jī)r(jià)又要穩(wěn)定增長(zhǎng)，增長(zhǎng)有兩種增長(zhǎng)一種是銷售的增長(zhǎng)，那么我想應(yīng)該把兩個(gè)目標(biāo)作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中支柱地位，房地產(chǎn)去年7萬(wàn)億的銷售額，如果今年我們也大幅度下降對(duì)中國(guó)今年經(jīng)濟(jì)對(duì)明年經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來(lái)什么樣的影響？因?yàn)槲覀兘?jīng)濟(jì)回穩(wěn)還需要一個(gè)過(guò)程所以需要穩(wěn)房?jī)r(jià)還要穩(wěn)增長(zhǎng)，所以通過(guò)投資炒房增加土地供應(yīng)量加強(qiáng)住房保障來(lái)達(dá)到這樣的目的，這是政府的想法。
從市場(chǎng)上看來(lái)，近期交易的下降是必然的，中期房?jī)r(jià)的浮動(dòng)也是必然的，我想但是投資的增長(zhǎng)今年還可以保持相對(duì)的高位30%，最起碼在25%以上是可能的。對(duì)2010年來(lái)看，我覺得2010年總量明顯加大，結(jié)構(gòu)會(huì)趨于合理，因?yàn)槲覀兺恋毓⿷?yīng)量在明年下半年可以進(jìn)入很多市場(chǎng)，其實(shí)去年下半年開始有些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯增加，在總量加大的情況下面在做大蛋糕同時(shí)才有可能切好蛋糕，也就是為什么我們過(guò)去老是調(diào)調(diào)不下去，有一個(gè)原因我們光強(qiáng)調(diào)切蛋糕沒有更多強(qiáng)調(diào)做大蛋糕。我認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)是只有做大蛋糕才能切好蛋糕，自住性我相信居住性需求仍然旺盛，買房更多自己住但是可以產(chǎn)生其他產(chǎn)品，在各地自住比較旺盛因?yàn)槲覀兲幵谌丝诩t利的時(shí)代，改善性需求很旺盛的，一定把改善性需求作為我們培育的一個(gè)對(duì)象。
我想中國(guó)政府是房?jī)r(jià)不穩(wěn)是不收的，我想中國(guó)政府有這個(gè)能耐，房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)保障性任務(wù)已經(jīng)下放省一級(jí)，省一級(jí)下放到市一級(jí)用中國(guó)特有的體制保障房地產(chǎn)的健康以及保值房建設(shè)，我們未來(lái)市場(chǎng)將是相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)，盡管調(diào)控當(dāng)中有所波動(dòng)，波動(dòng)當(dāng)中保持相對(duì)平穩(wěn)是有可能的。謝謝大家！
