2010年4月29日由中國旅游服務(wù)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司主辦的“中國旅游地產(chǎn)軟實力峰會”在海南召開。圖為中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱。
丁祖昱：首先我們用幾個數(shù)字看一下海南，我們都說海南很火爆很火熱，但是如果用數(shù)字來看海南今天才剛剛起步，前面陸省長助理說了，不要和北京比、不要上海比，到底今年海南房地產(chǎn)投資額和哪個城市去比呢？可能要放到全國各個省市當(dāng)中要排在25位以后，去年剛剛突破287.9億，房地產(chǎn)投資額突破287.9億，這個說明是好事，因為剛剛起步有很大的發(fā)展空間。
第二看看成交量整個海南省去年成交銷售面積560萬平方米，去年上海是3372平方米成交面積，北京有1880萬成交面積，海南整省560萬平方米，大家覺得海南價格很高，但是海南均價去年6251，我們看一下海南客戶的情況，我們做了整個島客戶研究，其中42%來自于東三省，遼寧黑龍江吉林42%來自于東三省，如果加上北京整個比例接近60%，也就是主要客戶群體來自于少量的一些省區(qū)，�？谫彿咳后w當(dāng)中北京、浙江、上海這三塊占40%多，占到45%這些數(shù)字都表明實際上全國人民沒有完全認(rèn)識海南，比如說三亞主要是三亞的東北，海口主要是北京、浙江、上海還沒有全國人民都認(rèn)識，更不是說全球人民認(rèn)識海南之后客戶群體發(fā)生很大變化，我們看到另外一個現(xiàn)象，雖然海南整個去年銷售面積500多平方米，但是全國百強企業(yè)已經(jīng)超過一半進(jìn)入海南，這個非常有意思數(shù)據(jù)僅次于北京上海，是中國房地產(chǎn)百強企業(yè)開發(fā)當(dāng)中進(jìn)入最多的是第三名。
大量的企業(yè)都在海南進(jìn)行了全方位的開發(fā)，我們報出來的都有，而且大量的重點的項目，大型的項目我們在海南可以看到很多個，海南的房價實際上為什么1月份被炒起，當(dāng)時一些媒體說六萬多，我們和投行20當(dāng)位香港投資人到海南參觀，他們其他不知道，只知道一個是鳳凰島一個清水灣，帶他們到其他樓盤之后，他們對房地產(chǎn)有一些認(rèn)識，這些非常謹(jǐn)慎非常理性的人，特別理性的人都有了在海南置業(yè)購房的需求，看一下海南房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，海南房地產(chǎn)分成三個梯隊：�？谌齺喴粔K，瓊海萬寧又是一塊，�？谌齺喴呀�(jīng)成熟的階段，其他區(qū)域剛剛開始，整個東線隨著我們環(huán)島東線高鐵年底快速貫通整個東線比較火熱，而西線中部剛剛開始啟動，我們統(tǒng)計一下在海南就很多灣但是海南海岸線很有限，海南海岸線接近一半不能利用的，有的環(huán)境不能利用有的軍隊控制不能利用，今天我們可以看到可利用的灣區(qū)看到有旅游地產(chǎn)有大盤在那里入駐，這些就是未來國際旅游島最吸引人的地方，海南經(jīng)歷這幾輪發(fā)展，海南比其他城市多了一輪發(fā)展，他在90年代初已經(jīng)經(jīng)歷一輪發(fā)展，從06年開始進(jìn)入成長期，09年開始我們說開始了海南旅游地產(chǎn)，我們定義為海南旅游地產(chǎn)或者海南房地產(chǎn)真正元年，這一年整個2010年國際旅游島批復(fù)進(jìn)入全新的發(fā)展期，�？谌齺喴埠迷谶@里不再展開了，我們從數(shù)據(jù)上看，并沒有出現(xiàn)很多人認(rèn)為供大于求，或者一月份出現(xiàn)大量滯銷情況，我們從數(shù)據(jù)上沒有看到還是看到供不應(yīng)求的情況，而且�？诜績r看到我們2010年3月份均價只是8047塊錢，如果按照這個均價的話來看海口房地產(chǎn)市場我們說價格比較合理，成交結(jié)果當(dāng)中高端1.2萬以上比例三月份的時候比例13%，很多人說海南房價高，1.2萬以上在�？谡嫉�13%，而且戶型面積主要集中90到120，這個戶型面積自用比較多，我們看一下三亞，三亞比海口發(fā)展更加迅速一點，三亞房價在三月份達(dá)到1.8萬塊錢，我們看一下成交量，是17萬平方米，可能個別高端樓盤成交比較集中的話可能把整體房價會帶高，我們看到去年12月份到今年3月份，整個三亞的房價確實走出一個上升的浪，在這個當(dāng)中我們需要對短期房價做一些微調(diào)做一些調(diào)整。
我們再看一下客戶，我們把客戶分成三個，最早的時候20世紀(jì)初的時候海南客戶主要是來自華北、東北養(yǎng)老性的客戶群體，這個客戶群體實際上未來會被演化掉的，很多人我們碰到東北一些人如果沒在海南買房不好意思跟鄰居說話，因為都在海南買房了，買房子主要是指那些原先�？谌齺喼卸嘶蛘咂胀ㄉ唐纷≌�。第二輪在去年開始有一部分江浙還有珠三角投資客戶進(jìn)入到海南，但是我們認(rèn)為真正理性高端的客戶群體才剛剛開始認(rèn)識海南，我們做了一個客戶分析，未來的高端客戶當(dāng)中億萬級以上客戶群體我們認(rèn)為在海南需求量是十萬套，可能大家看很多關(guān)于中國億萬富翁到底多少的報道，我們認(rèn)為這個數(shù)量應(yīng)該十萬左右，有人說說七萬有人說十多萬我們認(rèn)為十萬左右的數(shù)量。海南中高端的客戶需求我們認(rèn)為三百萬到四百萬套，按照今年海南的每一年的銷售面積來看，這個三百萬套到四百萬套需要20多年才能完整提供或者完整的消化，所以如果今天作為海南旅游地產(chǎn)真正啟動年我們未來有10到20年高速發(fā)展期。目前全國新政對全國市場影響比較大，反對過來由于海南二季度逐步進(jìn)入淡季，海南市場逐步進(jìn)入淡季，反而淡季我們看到新政對影響相對來說縮小了，整個影響相對來說淡了，這個一方面通過時間通過淡季對興盛影響進(jìn)行一種消化，另外一方面海南房地產(chǎn)也通過一個淡季12月份1月份相對來說高速發(fā)展做一個理性的調(diào)整。
所以我們對接下去整體海南是這樣的，首先我們說未來海南至少有十年到二十年地產(chǎn)高速發(fā)展期，之后才會進(jìn)入一個正常的發(fā)展期，其次整個海南的價格經(jīng)過這一輪夯實之后可以進(jìn)入到穩(wěn)定發(fā)展期，第三整個客戶層面會在今年經(jīng)歷整個市場轉(zhuǎn)換之后客戶發(fā)生很大的變化，也就是中端和中高端客戶群體認(rèn)識海南發(fā)現(xiàn)海南之后會全面進(jìn)入海南。第四方面由于廣大的百強企業(yè)，國際企業(yè)也好進(jìn)入海南之后全方位競爭水平加劇了，整體服務(wù)產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)提升了，在這個過程當(dāng)中整個海南房地產(chǎn)水準(zhǔn)提高了，那些同行人看完海南樓盤之后都對自己其他樓市看樓盤表示出不滿，他們認(rèn)為海南今天房地產(chǎn)開發(fā)水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過整個中國平均的開發(fā)水平，特別是我們一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入海南之后帶來整體海南房地產(chǎn)水平的快速提升。
最后一點我們也認(rèn)為海南的客戶和企業(yè)會越來越理性，對海南硬件、軟件的需求會越來越高，在軟實力和硬件共同提升的情況下在海南國際旅游島全方位建設(shè)的情況下面會越做越好感謝大家。
