就在其他地產(chǎn)商在房地產(chǎn)市場低迷時為資金鏈而頭疼不已的時候，萬達卻拋出一份宏偉的擴張計劃，投資200億投資酒店業(yè)，200億元增加土地儲備，將萬達的旗幟插在全國37個一、二、三線城市的版圖上。

　　萬達逆勢大舉擴張的沖動，實際上緣于萬達上市前做大盤子的需要。但這一切似乎更像是一曲“狂想”，對于目前年銷售額僅200億元的萬達來說，在9個城市在建的商業(yè)廣場項目就需投入560億元。萬達的資金鏈能否承受大躍進式的擴張之重？

　　就在上海兩座超級豪華酒店停工消息傳出之后不久，包括一家國際五星級酒店在內(nèi)的唐山萬達廣場項目卻剛剛開始動工。不僅如此，萬達在三亞海棠灣、大連、沈陽、無錫、太原、蘇州、濟南等城市10多個酒店項目，也在如期建設(shè)當(dāng)中。

　　“萬達集團2009年在酒店行業(yè)的投資將進入最高峰，要簽下來的酒店管理合約是11個，超過6個品牌，且這些酒店都將于2010年或2011年開業(yè)。”這是萬達酒店管理有限公司總裁沈峰在近日舉辦的亞洲酒店論壇上透露的信息。

　　200億掘金酒店業(yè)

　　萬達從未掩飾其進軍酒店地產(chǎn)的野心。早在1994年，萬達集團就在大連市中心投資建設(shè)并自行管理著大連萬達國際飯店。隨后的10多年里，萬達在全國9座大中城市實現(xiàn)了建設(shè)高星級酒店的戰(zhàn)略布局。

　　2007年8月，北京萬達索菲特大飯店的開業(yè)典禮上，萬達就已經(jīng)高調(diào)宣布了其三年計劃—到2010年，在中國投資建設(shè)20家以上的五星級酒店，成為中國酒店行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。2007-2008年，萬達在北京、哈爾濱、成都和寧波先后有5家五星級以上的酒店開業(yè)，而在建的項目多達10個。

　　截至目前，萬達在酒店業(yè)方面的投資已經(jīng)超過22億元。確立酒店業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的位置之后，萬達集團又專門成立了萬達酒店建設(shè)有限公司，作為專業(yè)的酒店投資建設(shè)隊伍，并且與雅高、喜達屋、希爾頓、凱悅等世界級酒店品牌建立了合作關(guān)系。

　　在樓市低迷的今天，萬達逆勢擴張，大肆投資建設(shè)酒店業(yè)，似乎與其他地產(chǎn)商的做法背道而馳。

　　“這幾年，一些綜合性的地產(chǎn)商都有意提高持有型物業(yè)的比例。這種模式在市場上升期比較有利。長線投資能夠保證相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流。但在金融危機的環(huán)境下，大多數(shù)房地產(chǎn)商都有意減緩持有型物業(yè)的開發(fā)速度，有的甚至變賣持有型物業(yè)。因為酒店項目的投資回報周期一般是十年，對開發(fā)商的資金鏈條是一大考驗。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴時代周報記者。

　　但未見萬達“剎車”的跡象。按照萬達的部署，到2015年，其高端酒店累計投資額將增至約200億元，相當(dāng)于近兩年萬達的年銷售總額，其旗下高端酒店數(shù)量將增至25-30個。

　　高端酒店業(yè)困局

　　萬達的宏偉計劃被不少業(yè)內(nèi)人士視為危險之舉。

　　在金融風(fēng)暴的沖擊下，最先受到影響的無疑是全球酒店業(yè)。Hotels.com的最新HotelPriceIndex(酒店價格指數(shù))顯示，去年全球酒店平均房價下跌了12%。

　　中國的酒店業(yè)同樣不容樂觀。

　　中國旅游文化資源開發(fā)促進會副會長魏小安直言不諱：“從目前的情況來看，中國的酒店要過5年苦日子，5年緊日子，加在一起10年，能夠?qū)�現(xiàn)有存量消化掉就不錯了�！�

　　結(jié)構(gòu)性的供需矛盾也在困擾著這個行業(yè)，“過去30年來，旅游企業(yè)主要是圍繞入境市場和高端需要發(fā)育成長起來的。卻沒有考慮中國旅游進入大眾化的時代，需要更廣的供給面。”國家旅游局中國旅游研究院副院長戴斌稱。

　　面對行業(yè)的困境，萬達卻為何逆勢擴張呢？

　　“萬達宣布酒店投資計劃后，我們幾乎天天都會面臨這個問題，為什么這個時候還要大規(guī)模進行酒店投資?”沈峰給出答案時，顯得信心十足，“經(jīng)濟危機對中國是有影響，但較大的影響更多集中在北京、上海等幾大重要的門戶城市。下一階段，萬達酒店業(yè)的發(fā)展重心放在中國的二、三線城市�！�

　　沈峰透露，為了這個“下一階段的發(fā)展”，萬達已經(jīng)對包括唐山、石家莊、呼和浩特、宜昌等中國的二、三線城市進行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果讓人樂觀：GDP超過3000億元的唐山、石家莊、作為長江三峽的樞紐和著名旅游城市的宜昌，竟然都沒有一家五星級飯店�！拔覀冇欣碛烧J(rèn)為中國高端的酒店不是多了，在二、三線城市只是剛剛開始�！�

　　沈峰解釋了萬達逆勢擴張的另外一個理由：“在市場低迷之時，拿地的成本較低，等到危機過去，產(chǎn)品面市，時機正好�！�

　　資金難以承受之重

　　事實上，酒店業(yè)只是萬達四大支柱產(chǎn)業(yè)的一個。萬達的商業(yè)地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)和百貨連鎖等三大產(chǎn)業(yè)同樣在快速擴張。

　　萬達給時代周報記者提供的資料顯示，今年將是萬達投資擴張最明顯的一年。萬達計劃拿出200億元增加土地儲備，全年買地計劃為12-15塊，新增土地面積將達到500萬平米。按照總裁王健林描繪的藍圖，萬達的旗幟即將插在全國37個一、二、三線城市的版圖上。從2009年開始，萬達將保持每年開業(yè)10個廣場的速度發(fā)展。

　　萬達逆勢大舉擴張的沖動，實際上緣于萬達上市前做大盤子的需要。“2009年上半年，萬達力爭完成私募工作，引進戰(zhàn)略投資者；下半年完成股份制改造和高管期權(quán)的分配工作，擇機上市�！边@是王健林透露的上市時間表。據(jù)悉，萬達目前已經(jīng)引進了兩個戰(zhàn)略投資者，均為全球知名的大公司。

　　但問題是，萬達的資金鏈能否承受大躍進式的擴張之重？

　　自2008年10月，萬達逆勢發(fā)力至今，公開宣布的包括武漢、成都、石家莊、上海、宜昌、西安、唐山、呼和浩特和南京的9個萬達城市項目，預(yù)計投資總金額將超過560億元。

　　萬達集團網(wǎng)站上顯示，該集團目前資產(chǎn)400億元，預(yù)計今年的銷售額為300億元，年納稅20億元。按照之前披露的信息，萬達2007年完成了200億元的銷售額，2008年的銷售業(yè)績也只在200億元左右。這與560億的總投入相比，資金缺口約為400億元。

　　如果上市未果，萬達會不會成為順馳、恒大第二？但萬達高管們的底氣依舊很足。

　　租售兩全方程式

　　萬達的一位高管在接受媒體采訪時稱，在2006、2007這兩年樓市狂熱、地價飆升的時候，萬達沒有買過一塊地，這也是萬達保證穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)鍵要素之一�！艾F(xiàn)在想起萬達‘不差錢’的小品�！痹谕踅×謪⒓友胍暋缎〈拚f事》欄目時，主持人崔永元開了一句這樣的玩笑。

　　而王健林也承認(rèn)，萬達現(xiàn)在快速擴張，其一是因為集團有儲備資金；其二，萬達也看好中國的經(jīng)濟，對前景樂觀；其三就是，王健林偏好逆勢抄底。

　　萬達反周期操作的手法，在集團內(nèi)部幾乎形成了一種理念。“低潮期買入，高潮期賣出。這是集團人人都熟稔的投資理念�！比f達企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者。

　　樓市的低迷，增加了萬達抄底時談判的籌碼。萬達企業(yè)文化部的負(fù)責(zé)人告訴時代周報記者，近期所購?fù)恋赜泻脦讐K都是以底價成交。“我們絕大部分的商業(yè)地產(chǎn)項目都是當(dāng)?shù)卣�府主動邀請我們進行開發(fā)的。最近我們?nèi)タ疾斓倪�有很多城市�！�

　　一方面高速擴張，另一方面又不斷提高持有型物業(yè)的比例，這意味著資金回籠的壓力驟升。現(xiàn)金流的保證與擴張速度能夠兩全嗎?萬達已經(jīng)不是第一次遭遇這個選擇題。

　　2000年萬達進軍商業(yè)地產(chǎn)，并邁出全國擴張的步伐之后，為了快速回籠資金，第一批購物廣場基本都采取了出售的方式。2004年，萬達進行了一次戰(zhàn)術(shù)調(diào)整，手下物業(yè)實現(xiàn)“改售為租”，由于降低了資金回籠的速度，萬達一度放緩了商業(yè)地產(chǎn)擴張的腳步。

　　到目前為止，萬達已經(jīng)摸索出了獨特的“資金方程式”。一方面是“以售養(yǎng)租”，即在一個城市綜合體中，購物中心和酒店物業(yè)由萬達自持，而居住社區(qū)以及寫字樓等項目則直接用于出售，這樣既能保證長線的租金收入，亦能通過銷售迅速實現(xiàn)部分資金的快速回籠。另一方面，“訂單式”先租后建的模式，也消除了萬達招商的后顧之憂。

　　“‘以售養(yǎng)租的做法，很多公司都有，我們的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成了核心競爭力�！比f達企業(yè)文化部負(fù)責(zé)人解釋道。

　　盡管對市場環(huán)境有所擔(dān)心，但楊紅旭還是表示：“萬達的情況比較特殊，因為它是專注于做商業(yè)地產(chǎn)的。而且它的這種開發(fā)經(jīng)營模式在前幾年的發(fā)展當(dāng)中已經(jīng)獲得了一定的積累�！�